При планировании перепланировки квартиры многие люди, вероятно, не осознают трудности, возникающие в процессе согласования своих проектов с жилищной инспекцией. Кроме затрат на материалы и строительные работы, ремонт всегда требует существенных дополнительных расходов на согласование, которые часто превышают запланированный бюджет. Однако, возможно ли найти способы экономии и самостоятельно провести согласование проекта? Каким образом правильно оформить перепланировку квартиры без посторонней помощи, сколько это стоит и где лучше довериться профессионалам? Наша статья посвящена этим важным вопросам.

Для согласования изменений в квартире необходимо подготовить проектную документацию и чертеж будущего плана. Однако, не все изменения требуют согласования. Так, для изменения внешней отделки, покраски стен, укладки плитки, остекления балкона и разбора антресолей, согласование не нужно. Однако, при выполнении определенных работ необходимо учитывать, что не все виды работ могут быть официально узаконены.

Следует иметь в виду, что любые работы, которые могут ухудшить жилищные условия или угрожать безопасности жильцов, запрещены. Например, перенос "мокрых зон" в жилые комнаты без гидроизоляции, снос несущих конструкций, присоединение лоджии к жилой комнате и перенос общедомового отопления на застекленный балкон, а также присоединение технических помещений и чердаков на этаже к своей квартире, являются запрещенными работами, поскольку они затрагивают безопасность и благополучие всех жильцов дома.

При заключении договора под ключ, проектная компания выступает по доверенности. Профессионалы компании, в соответствии со всеми требованиями и спецификой проекта, подготовят необходимые документы, доставят их на дом и получат необходимые согласования от сторонних организаций, например, от автора проекта здания. Затем они подадут заявление от имени владельца квартиры.
Если вы планируете согласовывать перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо подать заявку через форму на сайте для вызова инспектора Мосжилинспекции. Дата осмотра чистового ремонта квартиры назначается в течение 10 рабочих дней. Если у комиссии не будет обнаружено нарушений, будет составлен акт согласования перепланировки квартиры после ремонта в четырех экземплярах: для собственника, Росреестра, Мосжилинспекции и БТИ. Только экземпляр для собственника останется на руках. Акты будут поданы в БТИ и Росреестр инспекторами.
Иногда собственники квартир, не зная требований проекта, нарушают их, например, убирают переливной порог в санузле или зашивают стояки отопления в короб из гипсокартона. Квартиры с такими нарушениями не примут, поэтому для более надежной сдачи квартиры инспекция после предварительного осмотра специалистов является более безопасным вариантом.

Если вы решили провести перепланировку в своей квартире, то сперва вам нужно будет обновить технический паспорт.

Когда задача стоит на повестке дня, многие собственники не знают, что делать и как оформить документы корректно. Проектная организация может предложить услугу "договор под ключ", который позволяет заказчику получить готовый техпаспорт и сопутствующую документацию быстрее.

При согласовании на договор услуги, клентом необходимо только дать своё согласие и обеспечить доступ к квартире. Все взаимодействие с комиссией и приёмка осуществляются проектным бюро. Обычно специалисты проектного бюро уже знакомы с процедурой осмотра и знают, какие ошибки ремонта следует устранить перед приемкой.

Также проектная организация может сделать кадастровый учёт изменений в Росреестре, если это необходимо. Получение нового технопаспорта занимает несколько недель и все документы будут доставлены заказчику на дом в удобное время.

Важно знать, что при перепланировке квартиры и изменении ее площади, необходимо обратиться в Росреестр для прохождения кадастрового учета и получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Данный процесс может занять от 14 рабочих дней, однако, в некоторых случаях, может растянуться на несколько месяцев.

Согласование проекта перепланировки также является довольно затратным по времени и средствам. Как правило, при работе над индивидуальными проектами, согласование занимает много времени и требует исправления множества замечаний инспектора, а также бесконечных хождений по инстанциям.

В случае, если перепланировка была выполнена некачественно, это может привести к различным негативным последствиям, таким как порча коммуникаций и изоляционных слоев, трещины в стенах и др. Устранение таких проблем обойдется гораздо дороже, чем услуги проектных организаций.

Стоимость разработки проекта и подготовки документов на согласование перепланировки для квартир площадью до 90 м2 начинается от 25 тысяч рублей и занимает минимум 5 рабочих дней.

Кроме того, при необходимости, можно заказать дополнительные услуги по консультации специалистов, доставке необходимых документов и помощи в подписании акта о завершении работ за 5-10 тысяч рублей.

Стоимость согласования перепланировки квартиры заложенной по ключу включает в себя все этапы работы профессиональных проектировщиков - от разработки проекта и подачи необходимых документов до проверки качества ремонтных работ, и она, как правило, составляет в среднем 70-80 тысяч рублей. Время оформления разрешения на перепланировку квартиры включает в себя три или четыре месяца из расчета проекта.

Однако, для квартир с более сложными перепланировками, стоимость услуг подняется не менее чем на 60-120 тысяч рублей. Данное явление связано с необходимостью обращения проектировщиков к авторам проекта дома, которые не предоставляют технические заключения бесплатно.

Следовательно, при самостоятельном оформлении перепланировки квартиры, исключая упрощенное проектирование и типовые проекты, семейный бюджет едва ли сможет сэкономиться. Если у вас нет времени и желания разбираться с рутинными делами на бумаге и отслеживать каждый этап проведения ремонтных работ, вам лучше обратиться за помощью к профессионалам. В условиях жесткой конкуренции проектные бюро не завышают цены и предлагают индивидуальные пакеты услуг для каждого клиента.

Отметим, что данный материал не является публичной офертой. Цены на услуги действительны только на август 2020 года.

Перепланировка жилых помещений - все, что нужно знать

Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Москвы № 508-ПП

регламентируют работы по перепланировке жилых помещений. В этих документах также указаны разрешенные действия. Каждая квартира имеет свои особенности, такие как этаж, архитектурные особенности, состояние коммуникаций и строительных конструкций, поэтому запреты могут варьироваться.

Перепланировка и обновление оснащения квартиры

Перепланировка может также включать в себя обновление оснащения квартиры, такое как установка новых газовых или электрических приборов.

В этом случае потребуются дополнительные требования со стороны Московского Жилищного Инспектората (МЖИ). Если вы будете устанавливать новые газовые приборы на кухне или заменять их на электрические, потребуется техник из Мосгаза для выполнения работ.

Если вы решите заменить газовую плиту на электрическую, то вам потребуется электропроект квартиры. Также необходимо получить справку о выделенной мощности на квартиру в управляющей компании или ТСЖ. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено хотя бы 4 кВт мощности.

Составление проекта перепланировки квартиры - серьезный и ответственный процесс. Однако, в некоторых случаях можно обойтись без привлечения специалистов.

Первый случай - когда необходимо только поменять расположение сантехники, плиты, создать кладовую, сдвинуть ненесущие перегородки, не связанные с санузлом или кухней, или сделать в них проемы. В этом случае подготовка эскиза перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры является допустимой и более дешевой опцией, чем составление полноценного проекта. Однако, если перечисленные работы относятся к видам работ, перечисленным в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, то требуется составление полноценного проекта.

Второй случай - если квартира находится в одном из серийных домов, то можно выбрать подходящий типовой проект из каталога ОАО «МНИИТЭП». Однако стоит учитывать, что даже малейшее отклонение от типового проекта уже требует разработки полноценного проекта перепланировки, даже если это касается только расположения сантехники.

Для разработки нетипового проекта перепланировки и переустройства жилища рекомендуется обратиться в проектную организацию, которая имеет допуск СРО - это документ, дающий право вести проектные работы. С проектной организацией следует заключить договор на авторский надзор, который вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими необходимыми документами передается в жилищную инспекцию.

В основе создания проекта лежит технический план помещения и схемы коммуникаций, хранящиеся в БТИ. В соответствии с правилами ГОСТа проект состоит из нескольких основных частей: текстовой части, графической части и приложения.

Текстовая часть включает в себя пояснительную записку с общими данными, архитектурно-строительными решениями (в чем заключаются переустройство и перепланировка), перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть включает в себя планы квартиры до и после перепланировки с экспликациями помещений (пояснениями, где указываются названия и площадь помещений), схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и т.д.

Приложения включают в себя базу нормативной документации, рекомендации по производству работ и информационную справку к проекту (опорные регламенты, сроки действия проекта, запрещенные работы). Создание проекта в соответствии с этими частями помогает обеспечить эффективное планирование и выполнение строительных работ в здании.

Для согласования перепланировки необходимо наличие специального проекта, иначе Мосжилинспекция не будет принимать документы. Однако, чтобы учитывать требования различных госорганов, требуются специальные знания в этой области, и поэтому у разработчиков проекта должен быть большой опыт в согласовании перепланировок. В противном случае, процесс получения всех разрешений и доработка проекта может затянуться на долгое время.

Вместе с проектом готовится техническое заключение, проводится его подготовка, которую осуществляет инженер проектной организации, или автор проекта дома, либо заменяющая его организация, если в доме затрагиваются несущие конструкции или используются деревянные или смешанные перекрытия. Информация об авторстве располагается в Мосжилинспекции или управляющей компании. Если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Далее следует проводить замеры и осмотр квартиры, и, при необходимости, замеры соседних квартир сверху и снизу.

Как только будет получен проект перепланировки с техническим заключением, заявление на согласование перепланировки можно подавать. Физические лица обращаются в отделение МФЦ или заполняют форму на сайте, а также прикрепляют скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью, которую могут предоставить в проектной организации.

Оформление пакета документов для перепланировки квартиры:

1. Заявление в Мосжилинспекцию (по форме из постановления Правительства Москвы № 508-ПП) с согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или договор социального найма, подойдет выписка из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки (в двух экземплярах).
5. Техническое заключение о возможности перепланировки (в двух экземплярах).
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

При оформлении перепланировки в домах, где проводилась техническая инвентаризация, паспорта и планы помещений хранятся в МосгорБТИ, и их можно получить по запросу Мосжилинспекцией самостоятельно. Если квартира находится в новом доме, и технический паспорт отсутствует или его готовление осуществляла другая организация, техпаспорт нужно заказать дополнительно. Кроме МосгорБТИ, это можно сделать через МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Срок изготовления техпаспорта составляет приблизительно 10 рабочих дней. Если осмотр квартиры не был проведен вообще или проводился более 5 лет назад, понадобится вызвать техника из соответствующей организации для осмотра, что приведет к дополнительным расходам на оформление технического паспорта.

При необходимости согласования уже выполненной перепланировки квартиры, список документов остается аналогичным, за исключением двух пунктов. Вместо проекта перепланировки, нужно подготовить техническое заключение об оправданности и безопасности перепланировки. Подобное заключение готовит проектная организация или автор проекта дома. Технический паспорт следует принести в двух вариантах: первый паспорт до перепланировки, а новый, в котором все изменения отмечены красными линиями. Стоит отметить, что техническое заключение составляется, только если ремонтные работы уже выполнены.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, кроме стандартного списка документов, потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Хотя Мосжилинспекция его не спрашивает, для того, чтобы избежать проблем с кредитом, необходимо его получить.

При согласовании перепланировки квартиры под ключ, проектировщики по доверенности займутся оформлением и подачей всех необходимых документов.

Заявление на перепланировку, поданное в Мосжилинспекцию, рассматривается в течение 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации могут помочь с получением разрешения, имея устоявшиеся связи с административными органами и знания о порядке действий, что позволяет сократить сроки ожидания.

Для комплексных перепланировок, требующих составления проекта и авторского надзора, выдается журнал производственных работ вместе с разрешением на перепланировку. Этот журнал содержит информацию о технологических решениях, утвержденном перечне материалов и последовательности действий. Разрешение на перепланировку действительно в течение одного года, с возможностью продления на шесть месяцев в крайних случаях.

Существует законодательство, которое требует заносить все последующие изменения в конфигурации помещения в новый технический паспорт, а затем регистрировать их в Росреестре. Только после выполнения указанных процедур согласование перепланировки квартиры будет завершено.

В случае самостоятельного согласования перепланировки квартиры могут возникнуть трудности, связанные с необходимостью организации подготовки необходимых документов для подачи заявления на согласование. В частности, необходимо будет самостоятельно получить технический паспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Далее, придется разобраться с заполнением заявления, а также определиться с количеством копий, необходимых для подачи документов в Мосжилинспекцию. После этого следует отнести необходимые документы в МФЦ и взаимодействовать с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com